樓宇自控系統(tǒng)通常包括暖通空調(diào)、給排水、供配電、照明、電梯、消防、安全防范等子系統(tǒng)，其特征是“集中管理、分散控制”，客服了計算機集中控制帶來的危險性高度集中的不足和常規(guī)儀表控制功能單一的局限性。

樓宇自控系統(tǒng)的基本功能包括：實現(xiàn)對眾多子系統(tǒng)啟動和停止的控制、設備運行狀態(tài)的監(jiān)控；收集設備運行的歷史數(shù)據(jù)，完成設備運行的技術性數(shù)據(jù)分析；根據(jù)外界環(huán)境的變化，自動調(diào)整設備運行參數(shù)；監(jiān)視樓宇各系統(tǒng)運行中可能出現(xiàn)的故障及突發(fā)事件，并配置一整套處理方案；實現(xiàn)對水、電、煤、氣等科學管理，節(jié)能科學高效；針對各子系統(tǒng)中的設備，保存一份包含運行檔案、歷史、維修情況的設備管理報表，以供參閱。

其中空調(diào)系統(tǒng)是樓宇自控系統(tǒng)中重要的子系統(tǒng)，其作用是保持環(huán)境的舒適度，并保證其運行能耗的降低。其工作原理為監(jiān)測設備通過對建筑物內(nèi)的溫度、濕度監(jiān)測，使其與外部環(huán)境的溫度與濕度進行對比，從而使計算機控制空調(diào)機組對建筑內(nèi)部環(huán)境進行自動化調(diào)控，使大樓內(nèi)的環(huán)境適應人們工作和生活的需求。另外，空調(diào)系統(tǒng)還根據(jù)建筑內(nèi)部與外部的負荷變化，進行機組的風速調(diào)整和新風回風比與閥門開度的重新設置，使空調(diào)系統(tǒng)在節(jié)能的狀態(tài)下保證建筑物環(huán)境的舒適度。

樓宇自控系統(tǒng)的關鍵作用在于對各個子系統(tǒng)進行聯(lián)動設計，以此實現(xiàn)對建筑內(nèi)的某些緊急情況進行處理。其應用的過程中要從設計、應用和設備三者進行緊密的配合，達到控制樓宇內(nèi)所有設備運行和管理的目的。